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作者 | 张培哲
你合计过没有，怎么做你的洗浴投资才能快速回本？ 比如，洗浴投资3000元/m2不算低也不算高，不计财务成本，如果想在两年730天内回本，每天每平米的纯收益就得达到4.1元。而按照洗浴行业通常的30%净收益率，每天的坪效(每平米每天的营业额)就得达到13.7元/m2/天收益才能达到4.1元/m2/天，年坪效就是5000元/m2/年。
投资额回收期每天纯收益每天坪效每年坪效3500元/m2730天4.8元/m2/天16元/m2/天5840元/m2/年3000元/m2730天4.1元/m2/天13.7元/m2/天5000元/m2/年2500元/m2730天3.42元/m2/天11.4元/m2/天4161元/m2/年2000元/m2730天2.74元/m2/天9.13元/m2/天3333元/m2/年
靠什么能做到这个指标？除了勤劳节俭，更重要的还要靠智慧和资源。
这里说的智慧，主要是设计规划和管理创新。
这正是我们今天探讨的：
壹 | 服务内街
这几年的洗浴项目考察学习了很多，韩式、日式、东南亚、混搭，等等，林林总总考察了不少。发现个问题，汗蒸休闲广场，可有谁反思过，建设这么大的汗蒸休闲广场，赢利点在哪儿
拿出这么商业面积，搞华而不实的休闲广场，实用性有多大。会不会因为人少，显得特别的空落。
我们应该辩证的看，我不否认汗蒸休闲广场的内容，但不赞同这种大而空的形式。
所有的规划设计应该围绕经营展开，这才是设计的核心价值。服务内街(步行街)
 服务内街(美食街)  服务内街(歌舞伎町一番街)  服务内街(锣鼓巷)服务内街(盛衣坊)服务内街（大江户）汗蒸广场，没赢利点汗蒸休闲广场，没赢利点 我认为做服务内街，更好的解决了公共休闲和商业开发的矛盾。在烟台汤朝项目，唐山济州岛扩建项目中，我就融入了【服务内街】的建筑和经营形式，努力将客户公共休闲诉求和商业价值开发融为一体，在服务内街中融入新鲜、有趣、好玩的经营内容，让客户在开心体验的同时，引导客户消费诉求。
毕竟，赚钱才是硬道理。
贰 | 开放搞活
20年前的商场经营形式，大多经营模式固化，经营业态单一。
今天的浴场经营也面临同样的问题，首当其冲的就是经营的开放性问题。
现在的洗浴98%以上都是封闭式经营模式，什么是封闭式经营，就是你所有的二次消费都要经过洗浴消费。我来浴场，想直接按摩行不行，不行；想直接进客房行不行，不行；想直接喝茶谈生意行不行，不行；都要先经过洗澡才能二次消费。
这就是我所讲的封闭式经营模式。
封闭式经营模式也有他的好处，最大的优点就是便于管理。比如开放式管理会带来，是否多增加收银，是否动线合理，是否服装不统一等问题。
这就需要规划设计师很好的解决。
但想一想商场的发展历程，今天的商场，美食城，服装城，超市，电气城，娱乐城，等等各个业态都集合到一个平台，相互独立，我想去哪儿就去哪，点单式消费。
模块化经营，开放式合作，平台式管理，共享式服务。
这是开放的基本含义。
至于搞活，就是做好规划项目的商业开发。
比如很多浴场内也有大电视屏幕，作用呢，就是单纯的放个电视节目，高级点的放个光头强动画片。
这不是搞活，这是浪费资源。
我们可以拿这个做个超级宝宝秀，展示各家孩子的才艺，只要你家的宝宝展示才艺，就会获得纪念品，还可以参加周宝宝，月宝宝，年度宝宝擂台赛。
你想获得擂台赛冠军，需要拉你的亲友团参加现场手机投票，投票先要关注公众号，还可以现场发拉票广告，甚至可以霸屏，当然这一切都是要花钱的。最主要的是，客户自带亲友团，自带流量。想得票高，就得自己邀请亲友团来参加投票。
比如霸屏半小时需要150元甚至更多。你和你的小公主一起参加生日派对，或者和你的生意伙伴参加派对，都可以在这里搞活动。
形式不必拘泥于这一种，最核心的目的，想方设法的多赚钱，这才是搞活。
但是，遗憾的是，大多数浴场的经营之道，不是盘活资源，而是打折打折打折
叁 | 产业融合
我给某汤朝项目起名叫做，汤朝生活馆。
质疑不少，为什么不叫汤朝汤泉、汤朝洗浴、汤朝水会。
真的是不合时宜。做任何行业要与时俱进。
1、手机的进化
手机不是用来打电话的
如果放在15年前，说这话会被很多人诟病。可今天的手机，只是一个功能平台：通讯、影视、银行、餐饮、交友、办公、游戏、收音机、等等功能一应俱全。
打电话的功能越来越淡化，所以说手机不是用来打电话的，这话没毛病。
2、商场的进化
20年前，商场大多是卖衣服的，有的甚至只是卖衣服的，其他的就是个摆设。
可今天的商场，今天的MALL，哎呦，不得了，几乎涵盖了所有的生活服务功能，吃喝玩乐一条龙。
这是商场的进化。
3、浴场的进化
如果放在20年前，我说浴场不是用来洗澡的。
估计被人称为神经病。
可今天，洗浴的发展态势越来越明显
最大的特点就是产业融合，融合了餐饮、健身、住宿、娱乐、养生、儿童、乐园、戏水、等等功能。
浴场就是一个服务平台，洗不洗澡的已经不是很重要，重要的是开心。
对于消费者来说，在家洗澡既方便又省钱，为什么来浴场，究其原因就是因为消费补位，服务赋能。
越是淡化洗浴功能，浴场的生意越好做。
胡桃里能够风生水起，就是因为在餐厅里融合了三种业态功能，餐饮、茶座、酒吧。
同样的，谁的浴场能够融合多业态功能，生意也一定更好做。
肆 | 健康公社
大众、高频、刚需，是服务消费的成功基因。
洗浴行业的存量市场已经开发殆尽，增量市场在哪里。
我的观察在于亚健康人群的量身定制的健康呵护方案。
全国有1/3的亚健康或三高等人群，这是大众，人多
身体有疾患但没必要去医院，比如我颈椎不好，会一周做一次护理。这是高频。
身体有恙，不敢懈怠，这就是刚需。
大方向没问题，问题在于形式和包装
传统的足疗店、按摩店，服务形式是散养：我管你身体什么毛病，我只做足疗，我只会按摩。
这种形式的服务早已是红海一片。
我们要做的就是为客户量身定制的健康呵护方案，健康关键全年360度呵护。
远离初级的散养服务，升级为量身定制，不仅仅是形式上的变化，更是服务体验的升华。
具体请关注本微信公众号，会有专题讨论。
伍 | 广告开拓
所有的资源都自有价值，就看你如何开发转化。
转化什么，说白了就转化成钱。
比如某项目，假设每天客流1000人，每年就是36万。
有36万客流资源，这都是钱！
你可不能捧着金饭碗，要饭。
为此，我们在空间设计和装饰元素上，可以做了广告位植入。
战鼓：每面18000元起，人均营销成本5分钱。广告价值比报纸硬广高8倍，比户外广告高10倍。房地产、银行、保险公司都是你的潜在客户。
灯笼：每只1800元起。人均营销成本0.5分钱。你的供应商，合作商都是你的潜在客户。
……
试想，你能否每年做到36万的广告费收入，这样的话，每个客户的日耗品成本就出来了大半。 当然了，如果你连想都没想，这份收益就难了。
陆 | 专业合作
没有谁无所不能。
营销策划更是。
浴场的营销策划，包括媒体运营、宣传文化，广告宣传，平面设计，产品开发、活动策划，销售建制，团队赋能、人才输出、渠道开拓，工具开发，品牌强化等诸多内容。
这些工作如果交给一家没有浴场运管经营的团队，无论这支队伍如何团结向上。也是很难在短期内做到位的。
营销工作就要站在巨人的肩膀上，这样的发展才更有力量。
因此，烟台汤朝生活馆，请了培哲营销策划(http://www.peizhe.net)做营销托管。
找对了人，走对了路，难题就解决了一半。
专业人做专业事，专业合作势必会成为浴场运管的主流模式。培哲营销策划，专注软实力开发
致力于做营销大喇叭，服务小管家。
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